旧暫定逆線引き地区について

　本市には旧暫定逆線引き地区が6地区があり、この暫定的な街づくりの位置づけの解消には、それぞれの地区の状況に応じて街づくりの検討、都市計画の手続きが必要です。

　市街化区域にもかかわらず、宅地化が進まない土地が多く存在し、道路・公園等が整備されないままミニ開発等による市街地環境悪化の恐れのある地区が見受けられました。このような地区について、計画的な市街地整備を誘導するために、用途地域の指定を残したまま、いったん市街化調整区域に編入し、その後土地区画整理事業等が確実になった時点で再び市街化区域に戻すことができた地区のことです。

※｢市街化区域｣から「市街化調整区域｣に編入することを「逆線引き」とも言いいます。
　平成15年にこの制度が廃止されたことから、「旧暫定逆線引き地区」と呼びます。

(1)　昭和59年12月26日　 北秋津地区・若松町地区
(2)　平成3年12月24日　　 北中地区・牛沼地区・下安松地区・上山口地区

※北秋津地区は、地区西側について平成29年に市街化区域へ編入されています。
　下安松地区は、街の方向性が東、中央、西で分けられ地理的条件などから、「北秋津地区東側」と「下安松地区西側」を「上安松・下安松西地区」として、街づくりの検討がなされます。

　旧暫定逆線引きの位置図はこちらをご参照ください

　旧暫定逆線引き地区は、市街化調整区域のまま（現状のまま）用途地域の指定を廃止するか、土地区画整理事業等の基盤整備を行い再度市街化区域へ編入するか、地区ごとの状況に応じ方針を定めます。
　街づくりの方針や今後の予定につきましては、地区ごとのページをご覧ください。

　既に市街地を形成している区域及び優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として、道路、公園及び下水道等の整備を行い、住宅、店舗、工場などの用途や目的に応じて計画的な市街化を図る区域です。

　市街化を抑制し、優れた自然環境等を守る区域として開発や建築が制限されている区域です。原則として、新たな建物を建築することはできません。

※｢市街化区域｣と｢市街化調整区域｣に定めることを「区域区分」又は「線引き」と言います。 「区域区分」は埼玉県が決定します。

　用途地域とは、都市計画法の地域地区の1つです。
　土地利用は種類の異なる建物が混在すると互いの生活環境に影響を及ぼし、業務の効率や利便性が悪くなります。都市計画では都市を住宅系、商業系、工業系の13種類に区分し、土地利用に応じた環境の確保が図られるよう用途地域を指定しています。これにより、それぞれにあった環境が守られ効率的な活動を行うことができます。
　なお、用途地域は原則、市街化区域に指定するものです。

1 第一種低層住居専用地域
2 第二種低層住居専用地域
3 第一種中高層住居専用地域
4 第二種中高層住居専用地域
5 第一種住居地域
6 第二種住居地域
7 準住居地域
8 田園住居地域
9 近隣商業地域
10 商業地域
11 準工業地域
12 工業地域
13 工業専用地域

　土地区画整理事業等の実施による面的な整備が必要です。

　土地区画整理事業とは、道路や公園等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用促進を図る事業です。土地区画整理事業では、地権者の皆様からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい、この土地を集約し公共用地に充てるほか、一部を保留地として売却し事業費とします。

　土地区画整理事業は、個人や法人の所有する個々の土地を事業前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように再配置を行います。換地とは、事業施行前の元々の土地に対し、新たに置き換えられた土地のことです。

換地のイメージ図

　土地区画整理事業において道路・公園等を確保するため、皆様の土地を少しずつ提供していただくことです。
　減歩は個々の宅地における利便性の向上の度合いに応じて公平に負担していただくものです。減歩率は土地区画整理事業を実施することにより、どの程度利便性が向上したかにより決まるため、宅地ごとで違いがあります。

　土地区画整理事業は、事業前の土地と事業後の土地との相互関係を考慮し、位置・利用状況・環境等の条件が総合的に照応するように定めます。しかしながら、宅地の大小や事業後の位置状況など様々な理由から若干の不均衡が生じることがあります。この不均衡を調整するために、徴収・交付する金銭を清算金といいます。

　第三者に売却し、その代金を土地区画整理事業費の一部に充てることを目的とした土地です。

1 良好な社会基盤整備の実現
　土地区画整理事業の実施により施行区域内の区画道路は原則6メートル以上（最低4メートル以上）になります。これにより通勤・通学路等の安全性が向上することが想定されます。また、公園も整備されます。
2 用途地域の制限内で建築行為が可能
3 課税額の増加　
　土地評価額に応じて固定資産税・国民健康保険税等が増加します。また、新たに都市計画税が課税されます。市としては税収増による行政運営の安定化につながります。
4 地域の人口の増加　
　市街化区域となることにより住宅地と地域住民の増加が想定されます。若い世代の流入による地域の活性化と、人口増加に伴う生活利便施設の立地も期待されます。所沢市としても活力増進につながります。
5 土地の資産価値が上昇
　社会基盤整備が進み、それに応じて資産価値が上昇することが想定されます。
6 土地区画整理事業による負担
　土地区画整理事業の施行区域となった場合、減歩や清算金が発生することが想定されます。

1 生活道路が広がりづらい　
　原則、建築物が建てられない区域であるため、幅員が4メートル未満の道路については広がりづらいと思われます。
2原則、新たな建築物を建築することはできません
　市街化調整区域となる前に建てられた建築物については、基本的には建て替え可能です。また、第三者に売却しても基本的には建て替え可能です。
3 固定資産税は現在とほぼ同じ
4 農地・緑地・空地の現状が保全できる可能性が高い
　原則、建築物が建てられない区域であるため、農地・緑地・空地が現状から大きく変わらない可能性が高いと考えられます。

　市街化調整区域のままとすることに街づくりの方向性が定まった場合は用途地域の指定を廃止します。用途地域の指定が廃止されると現在指定されている建蔽率・容積率の指定も廃止されます。

〈用途地域の指定を廃止する場合の影響〉
　都市計画法の許可等を受けた場合には、今までと異なった種類の建物（自動車修理工場、農業用倉庫、ガソリンスタンド等）が建てられる場合があります。

　用地地域の指定の廃止とあわせて、都市計画法の許可等を受けた場合の「建築物の形態規制」を指定します。建築物の形態規制により、新たに建蔽率・容積率・斜線制限などを定めます。建築物の形態規制の指定は地域の実情に沿った数値を定めます。　

　建蔽率・容積率とは、建物を建てる場合に敷地面積に対してどの規模までの建物が建てられるかを定めているものです。
　

〈一般的な住宅用地（敷地面積200平方メートル以下）の場合の計算例〉
・固定資産税額　　固定資産評価額 × 1/6(小規模住宅用地の特例措置) × 1.4パーセント

・都市計画税額　　固定資産評価額 × 1/3(小規模住宅用地の特例措置) × 0.3パーセント

※市街化区域に編入した場合は、新たに都市計画税が課税されます。都市計画税は、主にクリーンセンター費、街路事業費（都市計画道路築造費）、土地区画整理費、下水道整備費の事業に使用される目的税です。

※農地の場合は「生産緑地」に指定することにより、固定資産税額が優遇され、現在と同程度になると思われます。（都市計画税分は増加します。）

・固定資産税と都市計画税
・税額算定までの流れ
・住宅用地については課税標準額を軽減する特例措置があります